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【央视新闻客户端

各地积极探索推进现房销售

前不久，河南省信阳市住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施(试行)》要求今后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。“现房销售”话题再次引发关注。什么是现房销售？推进现房销售面临哪些挑战？对房地产市场有哪些影响？

政策陆续出台

清华大学城市治理与可持续发展研究院副研究员李栋表示，现房销售以“所见即所得”为主要特征，购房者面对的是已建成的实体房屋，能够直观评估质量、环境与配套，交易风险相对较低，尤其能规避项目烂尾、重大规划变更或货不对板等风险。期房销售则具有不确定性，购房者需承担自购买至交付期间可能出现的开发商资金链断裂、工程延期、质量瑕疵、承诺不符等多重风险。

近年来，多地积极探索推行现房销售，相关配套支持政策也在不断完善。据中指研究院不完全监测，2022年末以来，全国多地出台现房销售相关政策。安徽提出有力有序推行商品房现房销售，指导支持合肥、芜湖做好试点工作；湖北荆门今年4月首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄，住宅签约超八成，另一项目竣工在即，认购率近九成。另有多地出台现房销售配套支持政策，如江西赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限、江西九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。

此次信阳发文明确在中心城区新出让地块推行现房销售，也是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。文中明确按“新老有别”的原则执行，即已取得施工许可证的项目仍按老办法申请预售许可；文件印发后新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地开发的商品房，则一律实行现房销售。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，信阳现房政策立足三项具体目标，即化风险、去库存和控增量。此次信阳提出一律实行现房销售，具有深厚的市场基础和精心考虑，是立足新形势而设立的工作目标。

仍需综合考量

对开发商而言，期房预售能够加速资金回笼，降低财务成本，是其实现高周转运营模式的关键。现房销售则要求开发商承担项目全周期的资金投入，直至竣工销售方能回收，资金成本与时间成本均显著提高。

业内人士表示，目前现房销售在市场中的占比稳步提升，并非单一因素作用的结果，而是政策导向、市场逻辑与行业发展阶段性特征共同塑造的趋势，是房地产市场在经历快速发展周期后，向更为成熟、稳健、注重风险控制和购房者权益保障阶段演进的必然体现。

李栋表示，近年来，针对房地产市场风险，尤其是预售资金监管缺位及项目交付困境，中央及地方政府的政策导向日益明晰。从“保交楼、稳民生”的底线要求，到将现房销售纳入“房地产发展新模式”的顶层设计，政策信号强烈。“安全交付”已成为购房决策的核心权重因子，推动了市场对现房产品的偏好。

对行业而言，在库存量大的地区试点现房销售，有助于控制供应规模，改善市场供需结构，加快去库存，也有利于房地产发展新模式的构建。中指研究院政策研究总监陈文静表示，现房销售模式下，房企为了吸引购房者，在项目规划、设计、施工建设等环节将更加注重品质，从而推动产品品质提升。现房销售更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇或将更大。

数据显示，今年一季度，新建商品房中现房销售面积占比达36%。“近年来，不少省份及城市出台了现房销售的政策，带来新房销售比例提升。”麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱说。

不过，现房销售仍有许多现实问题需要考量。陈文静表示，首先，由于现房销售时间节点较期房销售模式更靠后，房企销售回款也较当前更晚，较为考验房企资金情况；其次，现房销售一定程度会影响新房供应规模，对于部分库存量较小的地区来说，更需要把控推进节奏和力度；最后，现房销售对金融机构的资金要求也将提升。

58安居客研究院院长张波表示，长远来看，现房销售全面铺开需兼顾金融、土地、监管等多维度配套改革，平衡风险防控与市场稳定。应坚持用试点方式推进，避免“一刀切”，优先在供需稳定的城市的优质板块推进，同时考虑增加在土地拍卖中设置现房销售比例，并可考虑对现房销售项目减免相关税费，以提升开发侧参与度。

未来走向何方

我国房地产市场区域差异较大。在一二线核心城市推行现房销售的条件相对成熟，但在广大的三四线城市，其市场基础、地方财政结构、居民购买力等因素与大城市迥异，期房在满足基本住房需求、维持市场供给方面短期内或仍有其存在空间。

有力有序推行现房销售，意味着循序渐进、因城施策。“目前，多数城市采取的是提高预售门槛、试点推行、新老划断等温和过渡策略。这反映了对市场平稳过渡的重视，以及对不同能级城市市场承受力差异的认知。”李栋说，未来一段时间，将是现房和期房并存的时期，期房预售制度很快退出市场的可能性小，但期房在商品房市场中的主导地位将持续削弱，房地产市场将逐步向“现房主导、期房为辅”的格局演变。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，为了鼓励向现房销售转型和过渡，各地可能会出台相关政策。同时，即便是期房项目，在严厉的预售资金监管框架下，在合规的按揭贷款投放条件下，其缩短资金回笼周期的效果也在下降，期房和现房的差距在收窄。

观察全球主要经济体的房地产市场，并无统一的“最优”销售模式，而是呈现多元化特征，但普遍趋势是加强对预售行为的规范与购房者权益的保护。比如，美国新房销售实质上接近“现房销售”或“准现房销售”，购房款项通常置于第三方监管账户，按工程进度或在最终交付后才转给开发商。欧洲国家也普遍要求预售资金得到监管，并设有完工担保机制，且现房销售占比较高。日本在经历早期无序预售后，实行“有限预售与现房并行”模式，东京等核心区域现房公寓销售占比已超过六成。